记者了解到

2020-08-10 17:15

然而,在万柳地王刷新全国土地成交单价纪录之前,这一区域却保持着土地成交单价的纪录。2011年12月,融创中国和中化方兴以底价30.67亿元拿下来广营乡b1~b3组团地块。今年2月,招商地产和九龙仓联合体又以23.7亿元挂牌起始价,拿下来广营a4和b4地块,成为万柳地王成交前,2012年北京的成交总价和楼面地价“双冠王”。在此之前,受到区域土地成本的制约和市场预期的限制,该区域内的新增供应寥寥。

第三方市场经纪机构亚豪机构统计数据显示,6月北京别墅类产品成交351套,环比上月增长22.7%,这一成交量占到了上半年成交量的55.7%,也创造了调控以来别墅市场成交新高。以北京最贵楼盘之一而闻名的钓鱼台七号院为例,近日售出了一套单价为16万元/平方米的楼王级产品,这也是该项目今年售出的第一套房源。

除了备货,开发商还酝酿在加快房源投放的同时,酝酿一定幅度的价格上调。

记者了解到,中化方兴和融创中国联合在该区域内开发的两个项目,目前还未最终确定销售价格,但突破3万元/平方米的区域平均售价,已经没有太多悬念。如果这两个区域内的项目最终定价得到北京市住建委的批准,那么这一区域恐怕将成为万柳地王产生之后,区域新增房源销售价格上涨最快的区域之一。

然而当下,除方兴置业、融创中国的两个住宅项目入市之外,该区域内最大的存量项目也已经准备增加房源投放。润泽地产营销负责人贾涛向记者表示,该公司准备在今年夏天将存量项目中的最高端产品入市,这批产品将以独栋别墅为主。贾涛承认,在此之前,由于这部分产品价格较高,开发商担心市场预期,所以并未过早地向市场投放这些产品。

“我们对市场的监测显示,万柳地王出现之后,对周边区域市场并没有立即出现拉动的作用,二手房的成交甚至一度还出现了下滑的情况。”中原地产分析师张大伟向记者表示,由于万柳地区长期以来没有新项目进行开发,在只有存量房市场的情况下,地王效用很难被放大。

提价踌躇

(责任编辑:韩茜)

控涨压力

滞后效用

北京中原地产等多家市场研究机构的市场监测均显示,来广营地区2012年的新增房源供应量将超过100万平方米。“在万柳地块出现之前,这里是多次诞生各类地王的区域,新地王的出现改变了市场预期,对比之下,老地王所在的区域就容易活跃起来,这也就是来广营地区为什么集中出现入市热潮的原因。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰向记者表示。

这让北京市政府在未来继续实现房地产价格的控制,面临不小的压力。“之前由于市场预期的问题,大量的开发商将存量项目中偏高端的产品销售计划延后;住建委也为了在一定时期内控制总体房价的数据水平,押后对存量项目中高端产品预售的审核,这都导致了在一定程度上高端项目的积攒。”一位不愿具名的地产商营销负责人称。

这仍然要过北京市住建委这一关。记者了解到,为了避免出现地王领涨区域楼市的情况,北京市曾一度暂停了土地热点成交区域范围内新增商品住房预售审批,并对在售项目的新预售申请定价进行干预,以避免出现地王拉动房价上涨的状况。因此,此前善于诞生地王的来广营地区,其后的价格走势很值得“关注”。

但是,在万柳区域市场以外,地王的效用却在缓慢显现。近日,方兴置业营销总监李伟告诉本报记者,方兴置业和融创中国联合在北京来广营地区开发的两个项目均已确定在近期正式入市销售。来广营地区地处北京北部偏东,与万柳地区地理距离并不相近,从2011年开始,几乎没有新盘入市。

出乎市场意料的是,北京万柳地王真正的效用,直到地王诞生之后一个多月方才显现,而且其影响并不出现在万柳区域。中化方兴等北京高端楼盘开发商均向《中国经营报》记者证实,他们均有在近期加大向市场投放房源的考虑。尽管他们的项目都不在传统意义上的万柳地王所在区域市场范围内,但他们还是希望能从地王带来的连带效用中分一杯羹。

“我们现在的平均销售价格,基本上等于万柳地块项目的楼面成本价,所以我们认为有向上提价的空间,因为市场需求和购房者会和万柳地王项目加以比对,只要我们提价不是太离谱,市场还是有能力消化的。”一位区域在售项目的营销负责人告诉记者。

而在同一区域内,准备新推房源销售还包括紫御来广营项目、远洋大望京项目等。其入市销售的房源,基本上都是本项目中的高端产品,销售价格区别于现有销售价格不可避免。“由于万柳地王项目的比对效果,市场对价格的消化能力也在提升。”前述不愿具名的销售负责人称,他认为,住建委不可能永远停止发放高端产品的预售许可,而一旦发放,房价控涨在一定程度上,将面临比较大的压力。

实际上,在本轮历史上最为严厉的楼市调控到来之前,这一区域曾是北京房地产价格上涨最快的区域之一。“这一区域历来是众多国企和大型民企都十分看好的区域。”贾涛向记者表示。润泽地产此前已在国奥核心区板块拿下了150万平方米土地。相关统计数据表明,从2006年到2012年初,区域内商品房均价从9600元/平方米迅速逼近3万元/平方米。而由于其准备新投入市场的是存量项目中的最高端产品,因此,其价格肯定将超过目前绝大部分区域在售项目的销售价格。